當(dāng)存量商業(yè)改造成為趨勢(shì)，運(yùn)營(yíng)者不僅需要保持物業(yè)硬件狀況的良好，并適應(yīng)新的審美偏好、新的消費(fèi)趨勢(shì)，在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、品牌組合、主題打造、活動(dòng)運(yùn)營(yíng)上不斷為消費(fèi)者創(chuàng)造驚喜。

存量時(shí)代，城市中許多老舊的商業(yè)項(xiàng)目由于諸多原因，對(duì)消費(fèi)者的吸引力日漸下降，且核心競(jìng)爭(zhēng)力也日趨減弱。

而存量改造并不只是簡(jiǎn)單的翻新，除了賦予舊建筑新的功能與價(jià)值之外，還需要提升項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)水平，改善經(jīng)營(yíng)狀況，真正讓舊商業(yè)起死回生。

但品牌池的匱乏使購(gòu)物中心的差異化之路“難為無(wú)米之炊”，高額的停業(yè)改造成本也讓很多項(xiàng)目望而卻步。

本期，我們將深入購(gòu)物中心的改造困局，結(jié)合過(guò)去的一兩年里，調(diào)改后取得不錯(cuò)效果的項(xiàng)目，參考他們的商業(yè)改造經(jīng)驗(yàn)，探討存量時(shí)代購(gòu)物中心的改造革新之路，如何把舊商業(yè)改好、改活。

存量商業(yè)“爆改”面臨的關(guān)鍵問(wèn)題

城市作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的同時(shí)，也是市民們賴(lài)以生存的家園，而城市更新則是對(duì)城市未來(lái)的延伸，對(duì)城市的發(fā)展起著至關(guān)重要的影響。

1

翻新率偏低

購(gòu)物中心的更新需求，源自其不動(dòng)產(chǎn)屬性與所處的消費(fèi)行業(yè)的高速變化之間的矛盾。

在過(guò)去十年里購(gòu)物中心經(jīng)歷了去主力店、電商崛起、核心購(gòu)買(mǎi)力年輕化、快時(shí)尚的崛起與放緩等一系列的市場(chǎng)變化，零售業(yè)態(tài)占比一度從80%調(diào)整到40%，但在內(nèi)容日新月異的同時(shí)，購(gòu)物中心的物業(yè)翻新頻率卻偏低。

而研究顯示，即使在區(qū)域市場(chǎng)具備一定優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物中心，每五到七年仍然需要進(jìn)行大規(guī)模的翻新改造，以適應(yīng)重大消費(fèi)趨勢(shì)的變化，保持項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

2

資產(chǎn)坪效偏低

如果以坪效（指每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額）作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，美國(guó)購(gòu)物中心可以分為A類(lèi)、B類(lèi)、C類(lèi)資產(chǎn)。其中，對(duì)于資本而言，投資A類(lèi)資產(chǎn)（>750美元每平方英尺）是具有可期性持續(xù)回報(bào)的優(yōu)質(zhì)選擇，B類(lèi)資產(chǎn)（>450美元每平方英尺）可視作具有增值潛力的選擇，C類(lèi)資產(chǎn)（>250美元每平方英尺）則相對(duì)而言是處在“生存掙扎”階段。

而目前美國(guó)市場(chǎng)，B類(lèi)、C類(lèi)甚至D類(lèi)資產(chǎn)的占比約為70%。對(duì)于這些物業(yè)而言，重新定位、升級(jí)而獲得價(jià)值的提升，是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，國(guó)內(nèi)也同樣面臨這樣的處境。

一方面，急需通過(guò)改造提高項(xiàng)目坪效的項(xiàng)目越來(lái)越多，另一方面，我國(guó)購(gòu)物中心的翻新頻率偏低，如此矛盾現(xiàn)狀下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的吸引力日漸下降，且核心競(jìng)爭(zhēng)力也日趨減弱。于是，當(dāng)下購(gòu)物中心如何“化整為零”的調(diào)改，如何通過(guò)合理規(guī)劃、增加收益已然成為時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)值得關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題。

改造不是拿到手就一股腦的模式化修建，不論是因?yàn)楦簧蠒r(shí)代的腳步而被逐漸淘汰的老舊商業(yè)街，還是因?yàn)槿狈Σ呗宰呦蚨恢绾未罱ㄟ\(yùn)營(yíng)的待建項(xiàng)目，都有其專(zhuān)屬的設(shè)計(jì)策略方針。接下來(lái)我們將從6個(gè)具體的案例，來(lái)對(duì)存量商業(yè)的“爆改”一探究竟。

01

龍湖蘇州獅山天街

爆改區(qū)域：B1下沉廣場(chǎng)

◆ 調(diào)改關(guān)鍵詞：全方位打造松弛感、游逛性生活方式空間

1月13日，龍湖蘇州獅山天街歷時(shí)半年全面改造升級(jí)的B1下沉廣場(chǎng)，以美食主題街區(qū)“山下”的面貌開(kāi)業(yè)。

作為商場(chǎng)將自身打造成蘇州citywalk一環(huán)的“重棋”、鏈接城市重要地標(biāo)“獅山文化廣場(chǎng)”的橋梁，“山下”主題街區(qū)從名稱(chēng)、場(chǎng)景設(shè)計(jì)、品牌組合、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)多個(gè)方面營(yíng)造極具松弛感、游逛性的生活方式空間。

◆ 建筑設(shè)計(jì)上，放大“山野綠色”概念

“山下”街區(qū)共4800㎡，室內(nèi)外結(jié)合半開(kāi)放式空間。以簡(jiǎn)約、質(zhì)感、生態(tài)自然為設(shè)計(jì)基調(diào)，各色綠植有序鋪滿；突出公共空間美學(xué)價(jià)值的同時(shí)，營(yíng)造回歸自然山林的體驗(yàn)。

◆ 品牌組合強(qiáng)調(diào)在地文化、社交感

“山下”街區(qū)目前擁有40余家網(wǎng)紅餐飲品牌，囊括各餐飲小品類(lèi)；它們調(diào)性與街區(qū)相符、顏值出圈，從“本土出身”、“本土化場(chǎng)景“等方面強(qiáng)調(diào)蘇州的煙火氣。

鳳酉Bistro、代數(shù)學(xué)家咖啡、POKA POKA面包店、YAMAKAWA日式料理、Chili&Salt椒鹽街川菜、ROZO西餐、食陸號(hào)臺(tái)灣菜等蘇州本土年輕力品牌，極具蘇式美學(xué)氣質(zhì)；而西安走出的茶飲品牌“茶話弄·姑蘇庭院主題店”、來(lái)自成都的Burano西餐、來(lái)自青島的OTF加州餐廳等品牌門(mén)店則融入蘇州在地文化，更具差異化。

◆ 街區(qū)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主題應(yīng)季節(jié)而變

“山下”開(kāi)街期間，圍繞“與你一起山下四季”推出4大美陳、5大主題活動(dòng)，打造了為期60天的“雪季戀歌”。圍爐烤雪、雪地奇跡煙花秀、雪精靈芭蕾見(jiàn)面會(huì)、雪·LIVE、雪地交響音樂(lè)會(huì)等冬季專(zhuān)屬氛圍十足的開(kāi)街活動(dòng)，進(jìn)一步突出了街區(qū)年輕力、慢生活等特性。

帶來(lái)全新消費(fèi)場(chǎng)景的“山下”主題街區(qū)，開(kāi)街即客流不斷，持續(xù)在各社交平臺(tái)引發(fā)熱議，成蘇州流量收割機(jī)。

02

北京朝陽(yáng)大悅城

爆改區(qū)域：B1層

◆ 調(diào)改關(guān)鍵詞：開(kāi)新局亮相，強(qiáng)化“次首層”概念

此前，朝陽(yáng)大悅城曾對(duì)B1區(qū)域進(jìn)行過(guò)大刀闊斧的改造——借助地鐵通道打造「次首層」概念，清退了原先小餐飲，引入大疆最新形象店、雷美諾時(shí)luminox 北京首店、TISSOT旗艦店等品質(zhì)門(mén)店。

邁入2024年，朝陽(yáng)大悅城B1層在原基礎(chǔ)上再迎首個(gè)全新場(chǎng)域——「開(kāi)新局」，深化打造年輕人個(gè)性消費(fèi)、品質(zhì)消費(fèi)第一站，化身“人氣磁石”。

◆ 重磅主力店矩陣煥新，次首層提質(zhì)升級(jí)

朝陽(yáng)大悅城此次的B1品牌煥新，MUJI北京首家旗艦店、Olé精品超市兩大主力店最為亮眼。MUJI北京旗艦店縱跨朝陽(yáng)大悅城B1-2F三層，營(yíng)業(yè)面積約5000㎡。其中B1層聚焦于MUJI Diner 無(wú)印良品餐堂，以「食物的美好，源自食材本身」為出發(fā)點(diǎn)，呈上“和風(fēng)洋食”系列料理。

Olé精品超市接替永旺超市而來(lái)，匠心打造的24時(shí)區(qū)[靈感之旅]pop up限時(shí)開(kāi)啟，展陳以“旅行”為線索打造出一張流動(dòng)餐桌，串聯(lián)24時(shí)區(qū)下特色國(guó)別商品和文化，營(yíng)造了多個(gè)打卡互動(dòng)區(qū)。

◆ 精致感與煙火氣業(yè)態(tài)組團(tuán)，打造京城品質(zhì)生活標(biāo)地

升級(jí)重磅主力店的同時(shí)，一系列精致品類(lèi)門(mén)店亦在B1層抱團(tuán)而來(lái)。the ROII’ING北京首店、東方令北京首店、52Toys旗艦店、霸王茶姬旗艦店、好利來(lái)PINK主題店、The Green Party黑金店、KKV最新形象店等10余家首店/旗艦店/定制店齊開(kāi)街，帶來(lái)超大全新質(zhì)感生活空間。

項(xiàng)目以此構(gòu)建出一個(gè)兼具精致感與煙火氣的自然自在生活空間，為B1導(dǎo)入更大客流，高效帶動(dòng)了區(qū)域坪效提升，也由此強(qiáng)化其作為城市級(jí)地標(biāo)的輻射力與引領(lǐng)性。

借助購(gòu)物中心與地鐵無(wú)縫接駁的便利條件，此次朝陽(yáng)大悅城B1煥新，也將進(jìn)一步發(fā)揮客流引擎作用，激發(fā)品質(zhì)生活與潮流業(yè)態(tài)的客群粘性，助推場(chǎng)內(nèi)客流與客質(zhì)雙提升，為北京商業(yè)市場(chǎng)注入新鮮動(dòng)能。

邁入14周年，今年朝陽(yáng)大悅城還將對(duì)10余個(gè)區(qū)域進(jìn)行升級(jí)調(diào)改，包括B1超市前區(qū)升級(jí)、后廣場(chǎng)城市更新、度刻空間煥新等。其中，戶外廣場(chǎng)將迎來(lái)14年來(lái)最大動(dòng)作升級(jí)，打造“盒子+街區(qū)”新型商業(yè)模式，擴(kuò)大消費(fèi)向心力與商業(yè)輻射力。

03

深圳前海壹方城

爆改區(qū)域：L1層星辰街

◆ 調(diào)改關(guān)鍵詞：煥新打造復(fù)合型社交空間，集結(jié)巨型裝置、時(shí)髦品牌、浪漫活動(dòng)

前海壹方城，位于深圳前海·寶中商圈，素有“客流永動(dòng)機(jī)”之稱(chēng)。據(jù)官方數(shù)據(jù)，2023年該項(xiàng)目客流量超4300萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額達(dá)75.6億元。

亮眼成績(jī)單背后，有“首店”牽頭的150+強(qiáng)品牌陣容，有一見(jiàn)面就欣喜的“打卡場(chǎng)景”，有全年樂(lè)開(kāi)花的150+場(chǎng)人氣活動(dòng)。其中，在商場(chǎng)L1層星辰街，2023的全新煥新之作，粵港澳大灣區(qū)首個(gè)復(fù)合型標(biāo)桿社交空間——星辰花嶼。

◆ 占地超2000平的“童話鎮(zhèn)”6米高巨型夢(mèng)幻花束吸睛

星辰花嶼，占地面積超2000平，酷似一個(gè)紅白交織的童話鎮(zhèn)。6米高巨型夢(mèng)幻花束，是花之庭院最醒目的顯眼包。粉色迷人的大蝴蝶結(jié)、粉白夢(mèng)幻的巨型花朵，以及姿態(tài)各異的童話小屋，少男少女們穿梭在彌漫著粉紅泡泡的打卡互動(dòng)區(qū)域，每一幀定格都寫(xiě)滿了童話般浪漫。

◆ “時(shí)髦精”獨(dú)寵特色品牌集結(jié)地

星辰花嶼，聚集了生活美學(xué)、美食餐飲萌寵友好、夜間經(jīng)濟(jì)等超是10個(gè)特色品牌，包括B”PETS寵物用品買(mǎi)手店、風(fēng)靡全球的風(fēng)味薯?xiàng)lPotato Corner、來(lái)自富士山下的美味甜品CHATERAISE、情緒流動(dòng)香氛品牌Emma Molly等，每一個(gè)出沒(méi)于此的“時(shí)髦精”，都能找尋到獨(dú)屬一份的浪漫邂逅。

◆ 告別無(wú)趣，用音樂(lè)營(yíng)造城市浪漫情調(diào)

自正式開(kāi)市，星辰花嶼策劃了一系列主題音樂(lè)會(huì)，包括《古樂(lè)新奏》古風(fēng)演奏、“奏響芳華”鋼琴演奏、“花嶼四重奏”管弦樂(lè)演奏、《歲月如歌》迪可樂(lè)隊(duì)港樂(lè)翻唱《花嶼淺吟》輕音樂(lè)演奏……

此外，“非遺表演”魚(yú)燈夜游等系列活動(dòng)亦在此地上演。一個(gè)浪漫的空間敘事，恰到好處的BGM總能創(chuàng)造出超乎尋常的情感共鳴與鏈接。

作為主題空間的高能創(chuàng)造者，星辰花嶼只是前海壹方城諸多優(yōu)秀案例中的一個(gè)典型。項(xiàng)目總能快速捕捉消費(fèi)潮流與熱點(diǎn)之變，找到最合適的主題空間表達(dá)形式，以潮酷之姿網(wǎng)羅城市時(shí)髦青年，持續(xù)走在潮流一線。一如，2000㎡大型新能源汽車(chē)主題策展空間——星辰館GalaxySpace，這也是全國(guó)首個(gè)購(gòu)物中心新能源汽車(chē)館。

04

成都萬(wàn)象城

爆改區(qū)域：3.2萬(wàn)方的萬(wàn)象廣場(chǎng)

◆ 調(diào)改關(guān)鍵詞：打破公共空間與商業(yè)界限，升級(jí)為“城市旗艦公園商業(yè)”

2023年，成都萬(wàn)象城將3.2萬(wàn)方的廣場(chǎng)進(jìn)行全新升級(jí)，邀請(qǐng)?jiān)?middot;哈迪德建筑事務(wù)所操刀設(shè)計(jì)，歷時(shí)195天工程改造，斥資數(shù)億，于去年9月29日重新亮相。這也是Zaha Hadid Architects在成都與華潤(rùn)置地的第1個(gè)建筑景觀作品。

◆ 空間形態(tài)：多樣組合，靈動(dòng)有趣，打破傳統(tǒng)商業(yè)廣場(chǎng)的單一

萬(wàn)象廣場(chǎng)上遍布優(yōu)美流線設(shè)計(jì)，靈動(dòng)有趣。有“里巷”和“高街”兩條商業(yè)動(dòng)線，中央部分被分隔為多個(gè)區(qū)域，包括8字型草坪“漫丘”、中央下沉廣場(chǎng)、水游花園等。

“漫丘”為廣場(chǎng)的視覺(jué)焦點(diǎn)，草坪營(yíng)造出自由休閑的氛圍；水游花園可觀賞可休憩，療愈又放松；2800㎡的中央下沉階梯式廣場(chǎng)劇場(chǎng)氛圍拉滿，可供休閑社交，亦可成為各式活動(dòng)的舉辦場(chǎng)所。項(xiàng)目還特邀英國(guó)FLO景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)了夜間廣場(chǎng)燈光氛圍，在不同場(chǎng)景下呈現(xiàn)不同特色，形成絕美夜景。

◆ 更有彈性的業(yè)態(tài)矩陣，更科學(xué)的客流聚合

“里巷”涵蓋知名咖啡及茶飲品牌，包括gaga、tea'stone、Alimentari Mulino、Blueglass、Shake Shack、去茶山、奈雪的茶等，門(mén)店設(shè)計(jì)、外擺與廣場(chǎng)完美交融，打造出富有成都“安逸感”的餐飲場(chǎng)景氛圍。

“高街”以潮流零售業(yè)態(tài)為主，引入nice rice、SALOMON等時(shí)尚買(mǎi)手生活方式以及兼具精品化和話題性的設(shè)計(jì)師門(mén)店。

二者通過(guò)中間的三個(gè)異形玻璃盒子串聯(lián)，分別進(jìn)駐了Snow Peak（西南首家購(gòu)物中心店）、ROARINGWILD成都首家限時(shí)概念店、中式茶飲品牌“白福福”，十分吸睛。

◆ 多點(diǎn)式打造興趣社交場(chǎng)，提供城市歡聚地

獨(dú)特多樣的空間形態(tài)讓公共空間與商業(yè)之間的邊界被徹底打破，使得萬(wàn)象廣場(chǎng)可以適應(yīng)運(yùn)動(dòng)、休閑、表演、市集、購(gòu)物等多元化功能需求。

在萬(wàn)象廣場(chǎng)亮相之際，成都萬(wàn)象城打造了「秋游 CHILL YOU」廣場(chǎng)游園會(huì)，帶來(lái)9大場(chǎng)景、20+好物展位、30+活動(dòng)體驗(yàn)、連續(xù)8天的夢(mèng)幻暢游，每個(gè)空間承載不同內(nèi)容，啟幕首日吸引客流超19萬(wàn)人次。

此后，Uncle Daniel全國(guó)首次商業(yè)展出、哦崽成都首展、LONGINES圣誕冰雪奇境、在第2024個(gè)故事里相遇等活動(dòng)持續(xù)上新，使廣場(chǎng)成為天然“流量池”。

萬(wàn)象廣場(chǎng)改造煥新后的公園場(chǎng)景和所引領(lǐng)的生活方式與成都自在悠閑的城市氣質(zhì)不謀而合，締造開(kāi)放無(wú)邊界、自在無(wú)距離的全新商業(yè)空間。伴隨其亮相，成都萬(wàn)象城升級(jí)為「城市旗艦公園商業(yè)」，并提出全新slogan：“自在生長(zhǎng)，大于想象”，邁入新的發(fā)展里程碑。

05

上海北外灘來(lái)福士

爆改區(qū)域：L4層

◆ 調(diào)改關(guān)鍵詞：來(lái)福公園亮相，“輕山系”風(fēng)格的綠洲棲息地

原來(lái)的北外灘來(lái)福士4層是一片雙子塔之間的空白地帶，由商場(chǎng)內(nèi)的健身業(yè)態(tài)以及婚慶業(yè)態(tài)占據(jù)，如威爾仕健身、格樂(lè)麗雅婚禮藝術(shù)中心等，布局較為分散，利用程度不高。

2023年4月，北外灘來(lái)福士L4“來(lái)福公園RAFFLES PARK”開(kāi)園。來(lái)福士將這一片區(qū)域重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，將其搖身一變成為“輕山系”風(fēng)格的綠洲棲息地。

◆ 借助屋頂打造公共戶外空間，引領(lǐng)新生活方式

引入“城市公園”的概念，來(lái)福士將屋頂空間加入更多綠色，增加了公共綠地面積，可用于舉辦各類(lèi)主題社群活動(dòng)，加之商場(chǎng)寵物友好的經(jīng)營(yíng)理念，為消費(fèi)者提供了除購(gòu)物外的“寵物社交”空間。

同時(shí)，來(lái)福公園還增加了更多戶外空間場(chǎng)地，為戶外愛(ài)好者提供充裕的露營(yíng)空間。

◆ 引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)，重視社群運(yùn)營(yíng)

除了硬件改造，為營(yíng)造戶外生活方式氛圍，來(lái)福士還通過(guò)引入新興業(yè)態(tài)和品牌，如引力新星，包含了板式網(wǎng)球、飛盤(pán)、腰旗橄欖球、圓網(wǎng)球、足球及綜合訓(xùn)練等多項(xiàng)運(yùn)動(dòng)。

同時(shí)，舉辦各類(lèi)社群線下活動(dòng)，通過(guò)凱德星會(huì)員體系與來(lái)福公園的捆綁，打通線上線下，實(shí)現(xiàn)粉絲線上參與，線下導(dǎo)流的良性循環(huán)。

06

鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

爆改區(qū)域：B1層華潤(rùn)萬(wàn)家超市

◆ 調(diào)改關(guān)鍵詞：引入三大網(wǎng)紅場(chǎng)景，晉升城市生活新頂流

伴隨鄭州二七商圈煥新計(jì)劃的推進(jìn)，二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)換新不斷。項(xiàng)目B1層經(jīng)營(yíng)多年的華潤(rùn)萬(wàn)家超市閉店后，即對(duì)該樓層進(jìn)行全面調(diào)改。打造特色餐飲主題街區(qū)宋朝食閣、引進(jìn)人氣超市盒馬鮮生、大型海鮮自助餐廳山海盟全球美食博覽，三大業(yè)態(tài)于2023年11月25日同日開(kāi)市。

◆ 宋朝食間：占地面積5100㎡，特色餐飲薈萃、漢服體驗(yàn)館最受歡迎

宋朝食間是以大宋文化為主題的街區(qū)，還原宋朝文化、藝術(shù)、生活場(chǎng)景，加入水泊梁山和水滸英雄好漢場(chǎng)景元素，打造了沉浸式宋風(fēng)實(shí)景生活餐飲主題街區(qū)。

街區(qū)規(guī)劃建設(shè)宋韻食錄、宋風(fēng)雅集、梁山食集三大區(qū)域，目前已入駐商戶60多家，涵蓋地方特色餐飲、主題餐廳、非遺文創(chuàng)、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。

與復(fù)古宋朝市井生活場(chǎng)景形成有趣反差的是，這里大膽引入眾多特色創(chuàng)新品牌，豐富了商業(yè)項(xiàng)目的就餐選擇和體驗(yàn)，包括湖南擂辣椒飯【擂飯】、【小木屋拌飯】、【港町灣關(guān)東煮】、河南本土gelato冰激凌【極拉圖】、新式飲品【椰不二】、回轉(zhuǎn)小火鍋品牌【串士多】、成都知名小吃【芙蓉巷】、【大吉利潮汕牛肉火鍋】……一舉成為鄭州頂流覓食、社交地。

宋朝食間的另一大亮點(diǎn)是漢服體驗(yàn)館（需付費(fèi)）。除了提供宋朝傳統(tǒng)的男子常服襕衫、女子襦裙款式，也有不少經(jīng)過(guò)改良的“新中式”款式。換上古裝后，可以到多個(gè)拍照點(diǎn)位打卡，如武松打虎、魯提轄倒拔垂柳等經(jīng)典場(chǎng)景，還可以到大舞臺(tái)，看各式文藝表演。

◆ 盒馬鮮生旗艦店：超4500㎡，為河南區(qū)域最大店

盒馬鮮生門(mén)店占地面積超過(guò)4500㎡，在盒馬烘焙、盒馬花園等特色產(chǎn)品系類(lèi)的基礎(chǔ)上，針對(duì)周邊的消費(fèi)人群不同需求，調(diào)整了商品品種，增加了輕食、鹵味回轉(zhuǎn)小火鍋等日常用餐選擇，加大了半成品菜、生鮮冷凍等居家需求的商品占比。

◆ 山海盟全球美食博覽：高端海鮮自助餐廳

宋朝食間主打市井煙火氣，盒馬鮮生主打“親民的精致”，山海盟全球美食博覽則聚焦高端美食體驗(yàn)。

2020年成立的山海盟全球美食博覽。目前在全國(guó)擁有九家連鎖店，二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店是鄭州面積最大、品類(lèi)最全的連鎖店，也是鄭州購(gòu)物中心定位最高的海鮮自助餐廳。來(lái)自十多個(gè)國(guó)家的海鮮琳瑯滿目，江蘇大閘蟹、智利三文魚(yú)刺身、印度黑虎蝦、法式鵝肝等都是大熱，主打新鮮，現(xiàn)切、現(xiàn)烤、現(xiàn)蒸……多個(gè)區(qū)域需要排隊(duì)就餐。

鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)B1層全面煥新，上述三大業(yè)態(tài)形成場(chǎng)景互補(bǔ)、客流互引、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，開(kāi)市當(dāng)日截至晚十點(diǎn)，客流超過(guò)14.3萬(wàn)人次，創(chuàng)鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2023年度客流新高。當(dāng)天，宋潮食間線下銷(xiāo)售額超40萬(wàn)元，線上銷(xiāo)售9萬(wàn)多元；盒馬鮮生二七萬(wàn)達(dá)店開(kāi)業(yè)當(dāng)日銷(xiāo)售額位居今年鄭州新開(kāi)店之首；山海盟海鮮自助餐廳線上一周預(yù)售超過(guò)600萬(wàn)元。

購(gòu)物中心調(diào)改要點(diǎn)

每個(gè)商業(yè)體的脫胎換骨的過(guò)程，最重要的是認(rèn)知和把脈市場(chǎng)趨勢(shì)。項(xiàng)目定位的本質(zhì)是什么？受眾是誰(shuí)？有什么與眾不同？客戶為什么會(huì)來(lái)買(mǎi)單？

切實(shí)鏈接人的需求

實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的成功，就必須要能夠捕獲人們的喜愛(ài)，所以人們的需求是什么，喜歡什么，不管是存量更新還是增量創(chuàng)新，切實(shí)鏈接人的需求，都是需要關(guān)注和思考的問(wèn)題。

項(xiàng)目改造成功的核心：是否給到了輻射人群所想要的消費(fèi)需求，思考如何為消費(fèi)者呈現(xiàn)一種更具創(chuàng)意的體驗(yàn)與互動(dòng)，同時(shí)將其轉(zhuǎn)化為消費(fèi)，讓購(gòu)物成為一種自然而然的愉悅行為。

業(yè)態(tài)優(yōu)化—首店經(jīng)濟(jì)

相對(duì)大眾化的購(gòu)物中心，存量改造能夠根據(jù)市場(chǎng)偏好對(duì)業(yè)態(tài)配比做出調(diào)整，更加順應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)者需求，同時(shí)是引進(jìn)新型業(yè)態(tài)的絕佳時(shí)機(jī)。

其中，首店經(jīng)濟(jì)就能很好的為購(gòu)物中心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新動(dòng)力。首店的特性是稀缺性，“首”字背后其實(shí)是對(duì)零售創(chuàng)新和變革的推動(dòng)，其中包括模式創(chuàng)新、場(chǎng)景創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和渠道創(chuàng)新等。

空間場(chǎng)景主題重構(gòu)

相比業(yè)態(tài)調(diào)整，購(gòu)物中心的空間、硬件調(diào)整能夠更直接地為消費(fèi)者帶來(lái)視覺(jué)沖擊。當(dāng)市場(chǎng)增量空間越來(lái)越小，在存量改造中將購(gòu)物中心的空間、立面及硬件升級(jí)，能讓舊mall煥新生，從而給消費(fèi)者帶來(lái)“新開(kāi)業(yè)”的新鮮感。

運(yùn)營(yíng)管理

舊改項(xiàng)目要做成功，不光是前期的設(shè)計(jì)及硬件提升，后期的運(yùn)營(yíng)管理能力至關(guān)重要，一個(gè)成熟的運(yùn)營(yíng)方不僅起到設(shè)計(jì)方與商戶之間溝通與協(xié)調(diào)的作用，也是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，組織，協(xié)調(diào)，執(zhí)行的主力。

- 結(jié) 語(yǔ) -

“一年一小調(diào)，五年一大調(diào)”，經(jīng)過(guò)千錘百煉的購(gòu)物中心才能更貼近消費(fèi)者。對(duì)購(gòu)物中心而言，項(xiàng)目改造從來(lái)都是一個(gè)不變的命題，與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整是保持購(gòu)物中心最佳經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要措施。

然而，存量改造對(duì)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力提出了很大要求，因?yàn)槔吓f項(xiàng)目地段已定，沒(méi)法改變，而過(guò)時(shí)的建筑、落后的硬件又帶來(lái)極大限制，較難與新Mall匹敵。那些能在改造項(xiàng)目中脫穎而出，繼續(xù)活躍于市場(chǎng)、成為標(biāo)桿的項(xiàng)目必然有著其他項(xiàng)目難以匹及的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，值得學(xué)習(xí)參考。

購(gòu)物中心調(diào)整的終極目的是租金收益的提升，同時(shí)商業(yè)品質(zhì)的提升也是資產(chǎn)增值的重要體現(xiàn)。當(dāng)存量商業(yè)改造成為趨勢(shì)，運(yùn)營(yíng)者不僅需要保持物業(yè)硬件狀況的良好，并適應(yīng)新的審美偏好、新的消費(fèi)趨勢(shì)，在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、品牌組合、主題打造、活動(dòng)運(yùn)營(yíng)上不斷為消費(fèi)者創(chuàng)造驚喜。

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